Подскажите пожалуйста по налогам при продаже недвижимости за переделам Испании.

Условно, в цифрах. Квартира куплена в 2015 за 2 млн рублей, на 31.12.2015 курс был 40, итого стоимость покупки 50.000 евро.

На 31.12.2023 стоит 8 млн рублей, курс 100. Итого текущая стоимость - 80.000 евро.

При условии продажи в 2024, налог будет взят с:
a) 80.000 - 50.000 = 30.000 евро
или
б) 80.000 - 20.000 ("стоимость покупки в 2015, исходя из курса в 2023) = 60.000 евро?

Курс уже почти два года как не меняется для гос органов Испании и равен 117₽ с копейками за один евро

Спасибо большое!
Два вопроса тогда, где можно за ним следить, и какой же все-таки брать при расчете стоимости покупки в 2015

Чего за ним следить, котировка прекращена и рассчитают по 117 с чем то. На второй ваш вопрос я тоже не нашел однозначного ответа.

Испанская налоговая вполне понимает и принимает в расчетах курс с xe.com

Но выгоднее же показать более высокой курс от ецб, нет?

Тоже никак не могу найти ответ, как декларировать доход… вернее какую сумму.
Неожиданно сложно оказалось (

Безусловно. Но как минимум есть варианты, особенно если прибыль далека от сверхсумм, а обосновать и завести евро нужно побольше

Но тут же другая ситуация, противоположная, человеку нужно показать что его квартира стоит меньше евро а не больше, зачем вы советуете в данном случае более не выгодные условия?

Курс будет рассчитываться на день продажи, поэтому вы сейчас точно не посчитаете. С разницы стоимости покупка/продажа будете платить налог на прирост капитала. Если это было ваше вивьенда абитуаль ( а лучше единственное) последние 3 года и вы реинвестируете полученные средства в другой свой вивьенда абитуаль в течение ближайших 2 (нужно уточнить) лет, или если вам больше 65 лет (не везде) - то налог на прирост капитала платить не нужно. Всё нужно уточнять в зависимости от от того где вы налоговый резидент и где находится имущество 🤷‍♀️Короче спросите у местного консультанта, чат один на всю Испанию)

Вот такой вариант я и рассматриваю, продал единственное в рф, купил единственное здесь

спасибо, я понимаю что точный курс неизвестен, мой вопрос скорее как будет рассчитываться стоимость приобретения - используя курс года приобретения, или текущий.
Там от этого стоимость меняется больше чем в 2 раза

Ну курс ецб не менялся с 1 марта 2022 года и думаю еще очень долго не поменяется, так что считаю что если будут считать на день продажи, ничего не поменяется

Курс на дату приобретения конечно

мм. в условном 2015 или раньше курс был в 2 раза ниже, поэтому если считать условную квартиру, купленную за 2 млн рублей, то это может быть 50.000 евро (по курсу года покупки) или 17.000 евро (по текущему курсу 117, как вы сказали)

Итого, вне зависимости от цены продажи, налогооблагаемая база может быть на 32.000 евро больше..

Ну тут выше написали что курс 2015 года возьмут не сегодняшний, а как раз за 2015 год.

А вот это большой вопрос. По 2022 году: кто-то продал и сконвертировал по курсу 60 и вывел деньги в Испанию, а кому-то не повезло и он конвертировал по 100 и тоже вывел в Испанию. С чего бы применять курс ЕЦБ, если просто по факту был именно такой доход? Курс ЕЦБ на 31.12 применяется для расчёта налога к той недвижимости, которая не продана

Ну а какой ещё курс должен применять гос орган Испании. Мне кажется очень разумным что курс ецб

Мы же говорим сейчас о налогообложении одной конкретной операции с недвижимостью: купил за рубль, продал за два, по вашему нужно применить курс ецб и считать что дохода не было? 😂

и для декларации наверно тоже?

А зачем считать, что был доход, если лучше считать, что его не было и ничего не платить ?

Я бы с удовольствием, но насчитают недоимку и штраф

Совершенно не факт, что насчитают

Не факт конечно 🤷‍♀️

Процесс следующий,

Считаете разницу в рублях, в вашем случае это будет 6 миллионов рублей.

Эту разницу пересчитываете в евро по официальном курсу испанского ЦБ на момент продажи.

Получаете ваш доход в евро.

Тут общая статья, со ссылками на разъяснения испанской налоговой

https://www.pratsglas.com/es/blog/tributacion-efectos-irpf-vivienda-situada-extranjero-adquirida-vendida-moneda-distinta-euro

Понял.. жаль… получается фактически и покупка много лет назад, и продажа сейчас считаются по текущему курсу…

Ссылки на на разъяснения по счетам, акциям и прочему, но не про недвигу. Странно, что нет (мы пока не нашли) прямое разъяснение: купил за 1000 фунтов в 2010, продал за 10000фунтов в 2020, как облагается?

Потому что принцип расчета по иностранным валютам один и тот же вне зависимости от того что вы продаете - акции или недвижимость.

В обоих случаях речь идет о приросте капитала с которого делается валютный перерасчет. Зачем изобретать велосипед?

Посмотрите разьяснения V0808-21 de 06 de Abril de 2021

Это разъяснение от налоговой непосредственно о недвижимости, в нем налоговая также ссылается на свое же разьяснение по акциям.

https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-vinculante-dgt-v0808-21-06-04-2021-1535186

Там такое:
En segundo lugar, en relación con la posterior conversión,

А если нет последующей конвертации?

Вообще логично, что Испания берет налог на прирост капитала, который случился, когда налогоплательщик - ее налоговый резидент, а не за все предыдущие годы
То, что РФ не берет такой налог - это к Испании не имеет никакого отношения

Тут два раздела закона переплетаются:
Sección 2.ª Rendimientos del capital
Subsección 1.ª Rendimientos del capital inmobiliario

И
Sección 4.ª Ganancias y pérdidas patrimoniales
Собственно доход от недвиги и курсовые разницы

Вообще это грабёж. Человек (грубо) купил актив за 1000 евро в рублёвом эквиваленте), через 10 лет продал его за 300 евро опять же в рублёвом эквиваленте на день продажи. Но испанская налоговая выпустила циркуляр, нивелирующий ко всем чертям мировые курсы валют, дабы содрать с человека, который и так явно потерпел убыток, ещё и налог с несуществующего дохода. Понятно, что всё это будет оспорено в судах, скорее поздно, чем рано, как было с драконовскими штрафами с модело 720, но до этого прекрасного времени доживут не все.

С дохода, который к Испании не имеет никакого отношения

Она всегда будет, вы же будете декларировать этот доход для целей испанского налогообложения?

А в Испании все расчеты ведутся в евро

Ого , не знала про 65 лет. .Это пенсионерская поблажка ?

Возможно только в Каталонии, я не вникала особо

Чудный комментарий со стороны налоговой. Наверное, в контакте спекулятивной торговли ценными бумагами имеет смысл. Насколько такую логику можно натянуть на расчёт налоговых обязательств с продажи недвижимости - не очевидно совсем. Как минимум, такой расчёт не соответствует международных бухгалтерским стандартам.

А как должно быть «правильно»?..

По международным бухгалтерским стандартам: прибыль в валюте учёта = цена продажи * курс на дату продажи - цена покупки * курс на дату покупки. Это для разовой инвестиции. Если идёт активная торговля, там есть разные варианты. О чём, предполагаю, испанская налоговая и сделала комментарий.

Что тоже жирно и нагло, учитывая, что Испания все эти годы не имела никакого отношения ни к объекту недвижимости, ни к источникам средств, на которые он был куплен

Если смотреть внимательно на разъяснение налоговой то там подчеркнуто что данная методика расчета применяется только для случаев физических лиц не ведущих экономическую деятельность.

То есть там где бухгалтерский учет отсутствует.

Для бизнесов, в том числе индивидуальных предпринимателей, процесс кошерный как прописано в стандартах.

Если вы купили до приезда в Испанию, то за цену "покупки" берётся оценочная стоимость, когда вы стали налоговым резидентом Испании.

всё чудесатее и чудесатее 🤣🤣🤣

Почему? Испания справедливо хочет свою долю от доходов, которые вы получили, будучи налоговым резидентом Испании.

Приехали в 2020 году, к примеру. Стали налоговым резидентом с 2021 года. Вот цена из Росреестра на 1 января 2021 и считается ценой приобретения для расчёта вашего дохода с продажи квартиры.

Единственное, что чудоковато - как учитывать изменение курса валюты. Согласно разъяснению налоговой или согласно международным стандартам бухгалтерской отчётности. Может быть, стоит делать так, как меньше налогов выходит

в большинстве случаев стоимость в пересчёте на курс снизилась, а не выросла. а так логика фискалов понятна, кроме той что налог начисляется на рублёвую разницу между ценой покупки и продажи в пересчёте на курс евро - вот где настоящая же жесть. очень хочется увидеть кейс где Испания будет должна тому, кто успел продать по курсу 60 🤣🤣🤣

Тоже вижу это логичным, но не нашла ни одного подтверждения, что так можно. Редкие пояснения для бритов- тоже считают разницу за весь срок владения🥹

мне все кк один хесторы говорили что так и подавали всегда, поэтому вчерашние пояснения для меня новость

Вот я думаю, что цена "покупки" - это цифра из модело 720 должна быть.
Но вчерашнее и что читала для бритов- говорят о другом

Налог на прирост капитала.

Это в России чудоковатая система, когда налогом облагают всю сумму продажи, а потом, может быть, дают вычет (читай льготу).

про цифры из модели 720 тоже нет единого мнения. кто-то считат что нужно декларировать рыночную стоимость, а кто-то - что кадастровую, так как именно она используется для целей налогообложения, и как известно, в самой Испании может от рыночной отличаться в разы

Ну как облагают и дают в рф- в декларации пишешь всю сумму, далее вычет и потом выходит налог. Вполне логично устроено

Нет, российский способ, как раз, не является логичным. Учтите, что вычет нерезидентам ещё недавно не давали (как сейчас - не уверен). То есть, продал квартиру с убытком через год после покупки. И ещё налог заплати!

В нормальном мире междунарных стандартов было бы: независимая оценка на требуемую дату

Есть безналоговый срок владения в принципе, и это хорошо.
Вообще конечно налоги в Испании жуть

Через год после покупки да, печально для нерезов, а через 3/5 лет + уже и нет налога совсем и для нерезов тоже, пока

Нет. Резиденты имеют право при убытке не платить - при наличии документов , подтверждающих приобретение по цене выше.
Нерезы по сроку владения в правах уравнены с резами

дьявол в деталях. по моей практике в одном судебном деле было две "независимых" оценки объекта недвижимости с разницей в 10 млн рублей 🤣 назначенная судом экспертиза долго не парилась и взяла за основы среднее арифметическое

Не сами налоги жуть, а то, как они структурированы. Ахтунг.
Жуть - для аутономо

Для аутономо жуткий только социальный налог. Что ещё жуткого?

Да и сами налоги ахтунг.
Не пойму, почему при владении квартирой вне Испании и не получая с нее ж доход, я что-то должна платить

Ну... Оценка - это искусство)))

Ну там же 24% , но можно вычитать что-то. Но все равно примерно в 4 раза выше Ип в РФ и в 6 с самозанятых

Да, именно соц.взносы. Ад

Лучше делать фирму чем аутомуно?

Сам смысл утрачен
Гражданин готов взять на себя ответственность за своё пропитание и не просить пособия по бедности. Нужно сделать всё, чтобы таких было больше. А их душат огромными взносами. Берите с прибыли - и нет проблем

ага-ага. при оценке взять за основу объявления с желаемой ценой продажи на ЦИАН от продавцов в этом и соседних домах и на основе них нарисовать цену на объект 🤣 так это делается, потому что реальную цену сделки они не знают

Полностью согласна. Пооому куча народу просто в нал работает , а королевство денег теряет

Зависит от бизнеса, прибыли и денежных потоков. Нет однозначного ответа

Вроде Hacienda прокомментировала как считать разницу в этом случае 👇

Вряд ли получится взять цену квартиры из Росреестра на дату налогового резиденства в Испании 🤷‍♂️

Nº de consulta
V0808-21

Órgano
SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

Fecha salida
06/04/2021

Normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35

Descripción de hechos
El consultante residente fiscal en España adquiere una vivienda en Ucrania en 2013 que transmite en 2020. Ambas operaciones se realizan en moneda ucraniana. El consultante tras la venta realizada en 2020 cambia la moneda extranjera a euros.

Cuestión planteada
Fecha y valor de adquisición a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En el presente caso, en el que tanto la compra como la venta del inmueble se realizaron en moneda ucraniana, de acuerdo con lo señalado por este Centro directivo en la consulta V1740-17, una vez calculada la ganancia o pérdida patrimonial en moneda ucraniana (por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión) deberá efectuarse la conversión de la diferencia resultante a euros al tipo de cambio vigente en la fecha en la que haya tenido lugar la alteración patrimonial.

Если будете директором в своей фирме, то нужно делать аутономо. Быть директором в Испании - это "бизнес"

Да, тоже такое читала ( грусть. Мелкому бизнесу тяжко.

В квартирах меньше искусства, а вот в земельных участках - ммммм

Скорее всего, владелец был резидентом Испании всё это время.

Вообще, я для себя делаю вывод - не стоит продавать зарубежную недвижимость, будучи испанским резидентом 😉

Вряд-ли он был резидентом на дату покупки…Иначе бы они привели ссылки в ответе на 720 форму 🤷‍♂️
К тому же там должна выбираться максимальная цена между кадастровой оценкой и ценой покупки ( без исключений) …

Формально там написано: diferencia entre valores de adquisición y ...
Valor - это же не precio и не valor catastral и непонятно на какую дату
Как нр Испании я, например, своё давнее имущество "приобрела" на дату, когда стала нр, вот и его valor
Это чисто логические размышления, без каких-либо подтверждений в виде законов и официальных разъяснений

Там приведены даты покупки и продажи, и консультирует не абы кто в чате/на лавочке, а специалист, и он приводит ссылку на закон. Именно так мне и говорили несколько местных хесторов

Там в начале написано, что налоговый рез Испании купил в 2013 недвигу в Украине.
Я это понимаю как, что на дату покупки он был нр. Иных дат по статусу не указано
А мы тут все (почти) с другой историей нр

Можно двояко перевести, был ли он резидентом на момент покупки или не был , ясно что точно был на момент продажи 🤷‍♀️

У сожалению в законе не прописаны исключения для расчета стоимости приобретения недвижимости в случае отсутствия налогового резидентства на дату покупки, поэтому надо руководствоваться общим правилом определения ganancia patrimonial 🤷‍♂️

Налоговая резиденция указана только для того чтобы подчеркнуть что налоговые обязательства будут рассматриваться с точки зрения закона о налоге на доходы резидентов, а не другой закон - на доходы не резидентов.

Это не к сожалению совсем, а единственно верная логика расчёта. Человек приобрёл вещь в конкретную дату, а не в тот день когда он стал НР Испании.

Спасибо, а то меня чуть инфаркт не хватил за прошедшие полчаса 😂😂😂

Вещь да, а capital gain нр Испании случилась за период, когда он был нр. Это нормальная экономическая логика, а не испанский грабеж)

При расчёте прироста капитала следует учитывать весь срок владения а не только в течение срока НР

Ну а как же владение более 3 или 5 или 7 лет?
Испанию типа это не касается? Если у меня недвижимость в собственно 15 лет?

Да хоть 20, получили доход, вы резидент, заплатите если не продали единственное жилье и купили единственное жилье.

У Испании свои налоговые правила, они не всегда совпадают с правилами других стран.

Можете посмотреть более подробно на сайте налоговой по ссылке.

https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2022/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/ganancias-perdidas-patrimoniales-que-no-bi.html

О как, т.е. если единственная хата в рф, то не надо платить в Испании?

Где вообще получить консультацию, чтобы не сомневаться?

Прочитайте моё сообщение ещё раз, я там ошибся но уже исправил. Надо не просто продать единственное жилье там но и купить единственное жилье здесь

Тогда выдыхаю, но напишу в налоговую Испании, пусть оф ответят.
А то если что. Я им сообщения чата не приколю.

Там фишка в том, что для применения этой льготы вы должны доказать что ваша проданная квартира подлежит критериям Vivienda habitual, в частности что вы там проживали постоянно в течение последних трех лет .
В случае же рееинвестирования средств полученных от продажи Vivienda habitual срок покупки нового жилья не должен превышать двух лет после продажи 🤷‍♂️

думаю это решаемое уравнение

Там проблема в том, что будет сложно доказать что находясь в статусе налогового резидента Испании вы постоянно проживали на территории РФ ( что необходимо для льготы) 🤷‍♂️

я попробую всё же запросить разъяснения у налоговой Испании, много не логичных выводов.
В моём понимании.