Добрый день всем! Подскажите, пожалуйста, у кого есть опыт. Собираемся покупать квартиру у застройщика. Говорят: оплатите 10% первый взнос, а потом придете подписывать контракт. Причём, прислали проект ДКП. А должен же вначале быть какой-то предконтракт? ДКП, кажется, надо после сдачи дома подписывать? Тут что-то не так, или все норм?

Это нормальная схема. Мы покупали квартиру так. В декабре предконтракт, это важная вещь, он определяет основные условия. А в январе уже остаток суммы вносили чеком и заключали договор у нотариуса.
Может быть еще залог перед предконтрактом, чтобы квартиру застолбить типа)
Да, только предконтракт и 10% у нас в один день были, как ниже пишут.

на всякую оплату должно быть основание, так просто оплачивать без договореностей, которые прописаны хотя бы в предконтракте, я бы не стала

Понятно. Нам просто дают сейчас договор, перед подписанием которого мы должны внести 10% от стоимости. Остальное при заключении договора после сдачи дома. И дом сдадут уже летом. Смущает, что просят оплатить, и с платежкой прийти на подписание. И в договоре указано, что счёт для оплаты - застройщика, а не эскроу...

После сдачи дома акт приёма-передачи покупателю . А на счёт оплаты вперёд без подписания контраката это нифига не нормально с точки зрения бизнеса.

🔴Приведу личный пример: нашёл помещение, договорился по цене. В помещении есть арендаторы которые по заверению АН уедут в теч. 30 дней. АН запросило 10% без подписания ДКП. Я Обратился к помогайкам провести сделку. Они сказали "оплачивать" 10%. Я у помогая ещё раз спросил про ДКП и про условия покупки , он сказал что все норм, не парься. Оплатил, и уже на сл день узнал что арендаторы не собираются съезжать ещё почти год. Помогай естественно слился, со словами " не моя проблема" АН включил "дурочка" мол ошибка перевода и мы не говорили про 30 дней. Ага щаз. Естественно мой аванс 10% невозвратный. Вобщем мой совет: на любую предоплату требуйте ознакомления с полным договором и его подписанием иначе все может повернуться не в вашу пользу. И ничего вы уже не сделаете, вы уже на крючке у АН из за невозвратного аванса. По этому ты или подписывай то что тебе подсунут или потеряешь аванс.

Добрый день. По вторичке все верно, на 100% согласна. Но тут вопрос с первичкой, и покупка не через агентство, а через застройщика. Тоже могут быть подводные камни? К слову, в доме уже внутренняя отделка ведётся.

Да какая разница. Бу или новое. Квартира , машина или карандаш ? Вы поймите мою главную мысль: ДКП призвано уровнят в правах и обязанностях участников сделки . А какие у вас будут права если вы уже внесли аванс до подписания ДКП , никаких , только суд вам в помощь.

100% так! Даже при покупке у частников
После того как вы дали 10%задаток вы никто!
Просто совсем теряете все права
Все документы читать строго до!
Все договорённости строго до!
Не верить никому на слово!
Все плохое что может пойти ни так при покупке недвижимости в испании пойдет не так!
Не верьте ни риэлторам ни продавцам!

Все верно, сначала подписываете дкп по форме застройщика, а потом пр готовности дома уже escritura publica у нотариуса
Тоже 4 года назад так новостройку покупали

В любом случае должно быть какое-то основание вашего перевода (10% ПВ). Если не ДКП то предварительный ДКП - хоть какой-то документ в котором хоть как-то будет описываться за что вы делаете ПВ (дом строящийся по такому-то адресу, квартира столько-то комнат, такой-то этаж, срок подписания ДКП не позднее такой-то даты). Любой застройщик - это в общем-то просто фирма, со своими работниками-косячниками и проч. Все устные обещания могут быть забыты, все электронные письма - это может оказаться только "вариант предложения". Потом окажется что вы гараж покупаете вообще в другой застройке.

Да, и предварительный договор есть, с печатью застройщика, о сумме сделки и поедварительных платежах. И с описанием объекта, да.

Знал бы где упасть, положил бы соломенку. А по факту меня покинули "наши" помогайки пообещав что все будет норм. Ладно хоть есть большая вероятность что арендаторы честные люди и судя по разговору не собираются быть окупасами.

Меня продавцы испанцы просто не знаю цензурых слов что сделали
Сделка на словах должна была занять 2 недели, по факту 3 месяца
Из квартиры вынесли почти все, хотя договор был другой
При переезде они сделали что то жуткое с квартирой
Риэлторы вроде перенесли договор на моё имя, но по факту за неделю до моего переезда
И сейчас я должна оплатить ком платежи продавцов! ( они переезжали через 2 недели после сделки) и возмещать мне эти деньги не собираются

блин мне по ходу еще везёт оказывается. Да прибудет в вами сила.🫡

вы про невозвратность вашего платежа у кого-нибудь консультировались? хотя бы тут в чате подробности. Ну или у юриста. То, что помогай и АН говорят "невозвратный" - это же пока что значит только "не хотим возвращать"

а смысл ? там 4000Е . На консультаци и бодания может уйти столько же. По этому я просто смирился и жду подписания. Заеду в помещение не через мес а через шесть.

Точно не возвратный.
Там такой договор задатка что не подкопаешься.я на 3 месяц этого пи#₽₽а консультировлась с адвокатом

Сидр, вино, медитации, прогулки, спорт- все что остается🤦

так и было. Я как узнал у меня сутки трясло. Фаза принятия через мес наступила, а всё это время была фаза торга. 😭

не не там всё зарегулировано законом. Если ты откажешься от сделки то теряешь аванс, если продавец то он тебе отдаёт аванс + 100% сверху. Но в этом то и дело что без ДКП невозможно понять как будет определяться, кто отказался от сделки. Условия отказа не прописаны и не подписаны. По этому и нужно сначала подписать ДКП. Именно эти условия я и пытался узнать через помогаек, а они суки меня "кинули" и свалили в закат.

А дкп без задатка не подписать
Пам па-ра-ра-пам-пам😁

это имеет место быть. И именно это я не понимаю как это работает в Испании, как тут вообще идут бизнес процессы основаные на честном слове если люди постоянно пытаются "налюбить" друг-друга. По этому надо всё делать в офисе продавца как минимум. Меня убедили что всё можно удалённо и я попался.

Судя по всему так и идут
И при всей моей любви к Испании, именно по этому испания экономически не Германия в том числе из из за таких бизнес и юридических процессов

честно говоря мня и во Франции немного обманули, ну так , чуть чуть .. причем мне пришлось доказывать долго что они не правы и почти доказал. Так что я ХЗ как это все в ЕС работает. Не то что я вот прямо жалуюсь на всё и вся, и типа езжай домой в РФ если в ЕС всё так плохо. Просто надо привыкать к этой новой для себя реальности, теория Игр в помощь 😉

Что за теория игр?

мысль в том что, Аванс, как понятие - это невозвратный платеж, вы всё верно пишете. Но вы когда перевод делали - как-то указывали что это аванс за что-то? Какое основание платежа?
Если уже прошло больше месяца, то, скорее всего поздно в любом случае. Но в начале я бы попробовал отозвать платеж через свой банк

а вот.. есть такая штука.. Вот этого приятеля поищите в Ютюб Теория игр. Курс лекций. Алексей Савватеев. Он там на бытовом уровне рассказывает как это работает в нашей жизни.

https://www.youtube.com/watch?v=4MvhP2zKozI&t=160s
вот тут за 15 минут кратко что это такое на примере Московских транспортных пробок и выборов кандидатов в.... 🤣

Я вот не могу найти видос где он про билет на поезд и проводника рассказывал. Там в двух словах. Он купил билет на поезд какой был, но ему нужно было другое место ,на прямую он не мог его попросить. Он стал просить о совершенно другом, а проводник сказал что вот тебе вариант. И выдал именно то что ему было нужно.

Немного не так.
Аванс - всегда возвратный в случае неисполнения обязательств или расторжения контракта, вне зависимости от того, что про это написано в контракте про возврат или невозврат аванса.

Залог - невозвратный в случае отказа от сделки покупателем или обязательно возвратный в двойном размере в случает отказа от сделки продавцом. Для того чтобы урегулировать взаимоотношения сторон при выплате залога до подписания ДКП и существует предконтракт (он же договор залога). То есть подписывая предконтракт стороны фиксируют свои обязательства по будущему заключению ДКП и его основным условиям, включая сроки его заключения. После чего на основании предконтракта выплачивается сумма залога. Если продавец получил сумму залога и хоть на день нарушил сроки заключения ДКП, то при желании покупателя сделка расторгается по вине продавца и продавец обязан вернуть залог в двойном размере. Можно через адвоката и через суд, при этом продавец ещё и на все судебные издержки попадёт

все гладко на бумаге, а овраги появились потом. Мне подсунули этот якобы "предконтракт" в котором были ТОЛЬКО реквизиты, цена, наименование за что оплата и просто указание что помещение в аренде. Никаких условий расторжения нигде небыли указаны, кроме крайней даты подписания ДКП после которой если я его не подпишу, то якобы теряю аванс.

Сорри за офтоп! Алексея Савватеева обожаю и уважаю. Правда, не всегда поспеваю за его мыслью 🙈🙈😂😂

Существует контракт о задатке, там прописываются все риски. Это обычная практика в Испании. Называется contrato de arras.

мне сказали что сначала надо оплатить а потом будет этот arras.

Нет. Сначала подписывается arras, потом оплата.

мне сказали что сначала надо оплатить а потом будет этот arras. Так я и сделал.

Если так сказали, то слать их в сад!

поздно. меня уже помогаторы кинули, о чём я выше и написал.

Когда как. У нас подпись была на основе платежки из банка. Но в назначении платежа было прописано "по contacto такому-то, оплата за квартиру такую-то".

Очень сочувствую! Пусть все разрешится

а тол кто то .. если вы не видели этот contacto ?

Не когда как, а нужно отстаивать свои права. Всегда сначала документ, потом деньги! И при аренде тоже. Запомните

ага, все мы тут такие умные задним числом то 🤦🏼

Не, ну на прочитать нам arras выслали заранее. Без прочтения мы ничего не подписываем :) Более того, мы даже с этим arras ходили к юристу, проверять, что там нет странного.

Правильно! Так нужно делать всем.

ага, а мне сказали: не парься, все ОК, тут так принято, плати 🤦🏼

Документ, но не подпись. Подпись ставится после оплаты т.к. в самом arras былопрописано, что оплата получена и вот во вложении копия платежки.

Вы попрощались с залогом? Или пойдете в суд? У вас все шансы

нет, я подпишу контракт, оплачу и через пол года когда закончится срок аренды заеду в помещение.

Это неправильно. Обычно в аррас пишется, что если оплата в течении 3-5 дней не произошла, то контракт считается недействительным.

да какие шансы ? на суды уйдёт больше чем аванс а сроки уходят на года.

А если арендаторы не съедут?

там ком недвига закон на них не работает.

Вы ошибаетесь. Вы не сможете заехать в квартиру. Будут проблемы с полицией. Она будет не на вашей стороне. Еще и административку схлопочите. Оно вам надо?

это не квартира а ком недвига (вот второй раз пишу)

Хм, интересно. Буду знать. Нам юрист сказала, что все ОК, платите, потом подписывайте, все стандартно. Но у нас первичка, при договоре с застройщиком, наверное, история проще, чем со вторичкой.

Локаль? Так там нельзя жить же🤷‍♀️ Как вы въедете?

нет нельзя.. Всмысле как я заеду туда ?

Я много раз продавала первичку. Всегда сначала подписывался договор, потом клиенты платили залог. Но если ваш юрист сказал так, то ок. Не спорю.

Вы будете локаль делать под определенный бизнес? На этом основании будете выселять?

ну типа открою ворота , и зайду туда , а какой закон мне это помешает если у арендаторов кончился срок и они получили письмо о том что я договор аренды не продляю.

Все, поняла. Они снимали помещение под деятельность, так? Не жили там

это ком помещение 🤦🏼 там уже ведут бизнес арендаторы.

конечно.

Тогда да. Если контракт закончился, то на выход.

угу, только ждать придётся пол года, Ну типа агент меня успокаиват что мол они тебе платить будут... офигеть радость.

Что за деятельность у вас будет, если не секрет?

Автосервис буду открывать.

Удачи! Не пожалейте потом)) Но не буду о плохом, простите)

Спасибо. Если есть какие подводные камни то готов выслушать, буду рад доброму совету. Только в ЛС ,а то офтопик.

Подводные камни только одни- это налоги, поборы и штрафы за все подряд. Увидите сами потом.

ну как то же автосервисы выживают в Испании. И как я вижу их не мало. Хотя я видел и те что закрылись. Но мне на это всё равно. Я в первую очередь делаю для себя.

От души желаю вам удачи в этом непростом деле.

от души респектую🫡

Сочувствую. Вот почему и не любят помогаторов, денег хотят ответственности ноль. Надеюсь что хоть они за свои "услуги" ничего не получили.
Вообще на Идеалисте есть грамотные образцы договоров, на будущее: можно там посмотреть (с гугл-транслейтом) и требовать чтобы договор был составлен по типовой схеме.
Но я вас понимаю, вариант показаться дурачком-гастарбайтером очень неприятен, особенно когда тебе важно заявляют что "у нас так принято".

Арендную плату будете с жильцов СВОЕЙ квартиры получать? Кто фиансу им будет отдавать? Покупая недвижимость с жильцами это всё на вас должно перейти

!!!! ком недвига !!!!

Верно. Или альтернатива: платить банковским чеком в момент подписания Арраса, как и основного контракта

Ну и что? Вы купили, значит арендаторы стали ваши

это да , просто может я вас не понял. Фианса это что ?

Залог, который арендаторы отдавали старому хозяину и который хозяин (новый хозяин) должен им вернуть по окончании договора аренды

про это я уже понял сам. Конечно я буду обсуждать это при пререходе права помещения и аренды.