Добрый день! Подскажите, пожалуйста, правильно понимаю, что для подачи из Москвы на no lucrativa аренда в Испании не подходит, важно показать квартиру в собственности?

Вообще не важно. Никакой разницы в собственности жилье или в аренде.
Разумеется если аренда реальная, а не бумажки липовые от россиянина-собственника

Я в замешательстве. Некоторые агенты утверждают, что вероятен отказ именно при подаче в консульство Москвы. Якобы исходя из практики

Сказки Венского леса

Вот поэтому "некоторых агентов" в этом чате на дух не переносят

Забыла уточнить, у подающихся прописка Московская. Могут быть подобные ограничения в зависимости от прописки?🙃

Полная чушь. Вероятен отказ, если вместо реальной аренды нарисовать в photoshope липовый договор, который нигде не зареген официально. Консульство пропускает липу иногда, что естественно, но там же не совсем дубы сидят.
В 80% договор в Испании делает агентство, в 80-90% арендодатель гражданин Испании, соот у человека с реальным договором есть платёжки в пользу агентства, которое выступает третьей стороной договора. И в 100% есть платежки о переводе фиансы (залога) и предоплаты за саму аренду. Договор реальный всегда регистрируется в аюнтамьенто, о чем арендодатель даёт бумажечку арендатору, после того как фиансу на счёт муниципалитета переведёт. Никакие "нота симпле" в этом случае не нужны, а запрашивает их консульство, когда во-первых договор без посредников в виде агентства, и обязательно когда арендодатель россиянин-нерезидент, понимая, что "никто не хочет платить за аренду без гарантии одобрения". Люди "по дружбе" делают липовые договоры, по которым никто не собирается в реальности проживать. Соот "договор" в этом случае тупо ворд между двумя россиянами, и ничего более. Ни переводов с испанского счета арендатора на счета арендодателя, ни доков из аюнтамьенто о внесении залога, ни договора от агентства испанского, которое можно "спросить", ни dni испанского арендодателя, вообще ничего. Разумеется, это вызывает вопросы. В рядовой ситуации - нормальный белый договор аренды оформленный агентством, с доками арендодателя, платёжками о переводе денег на счета агентства и арендодателя - к нему не просят нота симпле и не возникает никаких доп.вопросов.

Благодарю за исчерпывающий ответ🤗

Почему липовые ? Нельзя у русских снимать ?

Можно. Но доверия такие варианты не вызывают,так как зачастую оказываются именно липовыми

Как то это несправедливо. Многие собственники из РФ с радостью бы сдавали но лукративам

Можно у кого угодно арендовать, вопрос лишь в легальности оформления.
Консульство хочет понятные испанские доки, что человек точно понёс издержки, принял обязательства по договору аренды, и реально получил право на проживание идентичное собственности на момент подачи. От гражданства арендодателя это никак не зависит.
Подающиеся же хотят ровно обратного - обязательства, права и аренду после одобрения, "пусть сначала рассмотрят, а там уже снимем". Такой запрос в чате еженедельно появляется - "как выкрутиться с договором аренды".
Тут и появляется липа. Никто из собственников, кто "по дружбе" может доки дать на свою квартиру не желает рисковать, участвуя в подаче пачки фальшивых документов даже за $, включая банковские и аюнтамьенто, поэтому пытаются выкрутится минимальным враньем - договор аренды между двумя физ.лицами + нота симпле, никто и не соврал)
С юр. точки зрения это называется "мнимая сделка". Бумажки есть, фактически договора и юр последствий нет. На испанские счёта арендодателя ничего не пришло с некрасивым назначением "платеж за аренду", чтобы налоговая потом не нагнула. Никаких обязательных залогов на счет аюнтамьенто не поступило. Чуть что, всегда можно слиться что доки подделали/украли, я ничего не сдавал, ключи никому не давал никогда, никаких доходов не получал, хз что это.
Поэтому консульство не задаёт лишних вопросов, когда:
- копии dni арендодателей/я приложены к договору. Если арендодатель нерезидент-россиян без tie это сразу повод для доп. проверки, т.к. риск что договор не реальный резко возрастает, регить договор аренды и платить налоги + россиянин-нерезидент..
- платёжные доки из банка о переводе залога/ов и аренды за первый месяц между испанскими счетами арендатора и арендодателя с корректным назначением платежа, оплата услуг агентства.
- в договоре есть чужие данные-подписи/печати/доки/третья сторона. Например, не прямой договор между двумя физ.лицами, а испанское агентство оформляло как посредник (и есть подтвердение оплаты услуг за сделку), или/и арендодатель comunidad de bienes из Х людей. Чем больше людей/сторон в сделке, особенно постоянно проживающих в испании, тем ниже риск.
- квитанция о внесении залога на счёт аюнтамьенто арендодателем
- фактура об оплате коммуналки со счета арендатора с указанием адреса и т.д.

Первые два пункта обязательны (доки арендодателя + факт оплаты залогов и аренды), один из 3/4/5 снимает любые вопросы о легальном оформлении полностью. Вот с представлением нормального пакета доков по липовой аренде и возникают проблемы. Дело вовсе не в факте аренды у россиян или других иностранцев.

А с какой даты должен начитать действовать контракт?

В 95% случаев с момента подписания и фактической оплаты.
В договоре может быть предусмотрен период каренсии по оплате арендной платы на первые 1-2-Х месяцев. Например, для проведения ремонта/переезда/чего угодно, но на факт начала действия договора это никак не повлияет. Каренсия в аренде практикуется как правило с офисами и локалями, редко с жилыми квартирами.
Бывают специфические обстоятельства (условно 5%), например нужно/хочется заключить договор сейчас, а доки на жилье еще в процессе оформления месяц-два, или прежние жильцы съезжают только через месяц, и в данный момент легально распоряжаются жильём (тогда возникает вопрос о правомерности заключения другого договора аренды во время действия предыдущего). Это нетипичная ситуация, и обычно в таких обстоятельствах все ждут, и одним днем передают квартиру вместе с ключами, подписывая договор, когда она уже свободна и оформлена. Но теоретичекси можно в договоре указать дату, с которой арендатор имеет право распоряжаться жильём, в какой срок должна состояться передача ключей и должен быть подписан акт приемо-передачи, если в силу объективных обстоятельств это невозможно сделать в момент подписания договора (была и успешная практика подачи подобного договора в мск консульство с формальной "отсрочкой начала действия договора на месяц"). Но даже в этом случае фактически договорные отношения начались в момент подписания + перевода денег, несмотря на факт, что ключи от жилья ещё не были переданы, и человек не имеет права там проживать. Чем больше договорные отношения отличаются от типичных, тем больше потенциальных вопросов. Но легально "сдвинуть" начало действия договора аренды на пару месяцев (разумеется если на подобное согласен арендодатель) вполне реально. Это не избавит от оплаты в момент подписания, повышает риски для арендатора, но позволяет не платить за "ненужные месяцы". Может быть полезно, если в реальности жилье нужно только через пару месяцев, а договор для консульства нужен "сейчас".

Да, все очень сложно. Я бы и рада дать липовый контракт на аренду по нота симпле, мне не жалко. Но не знала что это все должно иметь регистрацию. ..

подскажите, а можно ли договор аренды зарегать удаленно как-то? у нас как раз имеется собственник в москве, который готов сдвать жилье за рубли. Теперь вопрос как доказать консульству, что договор реальный. У собственника внж в Испании нет, сейчас в России.

Вот пишут наши собственники за рубли в консульстве не в почете. Всерьез не воспринимают . Типа " мнимая сделка "

поэтому и уточняю)

Хороший вопрос. Проясним кое что.
Под "регистрацией договора" подразумевается перевод залога на счёт аюнтамьенто. Это не добровольная процедура. По букве она обязательна, несмотря на факт, что не все и не всегда это делают (а в нашем кейсе арендодатель живёт в РФ, и в аюнтамьеньо он не ходил, если нет доков). Арендодатель отдаёт писулечку из аюнтамьеньо арендатору в подтверждение того, что залог хранится на счёте муниципалитета. При окончании договора/досрочном расторжении арендодатель подаёт доки, что акт приемо-передачи подписан, споров/претензий нет, аюнтамьенто переводит деньги обратно арендодателю, тот в свою очередь обратно арендатору. По закону смысл участия третьей стороны в том, чтобы избежать злоупотреблений относительно залога. Все процедуры по внесению залога, его возврату как правило происходят оффлайн (но допускаю что в разных регионах может быть по разному).
Перевести залог на счет аюнтамьенто обязанность арендодателя, не арендатора. соот, строго говоря, требовать от арендатора этот документ неправомерно, его может просто не быть, и договор "липовым" от его отсутствия не станет.
В вашем случае этого документа очевидно не будет.
Но есть более важная проблема. В договоре в обязательном порядке указывается сумма, сроки и порядок оплаты. В рублях, евро. Нужно изучить нормативку, чтобы утверждать, что можно указать в соот с законами испании, а что нельзя. Но сходу очевидно, что фраза "оплата производится в размере 1000€ в российских рублях по курсу ЦБ на день оплаты, на счёт в ПАО Сбербанк" вызовет вопросы в консульстве. Будет ли такое забракованно / одобрено я не знаю. Имхо (не факт) никто не будет разбираться в правомерности, и такое забракуют, даже если формально договор реальный.

На выходе получается, с точки зрения чиновника кто будет рассматривать это - два иностранца-нерезидента заключили между собой договор аренды, который, сначала нужно разобраться соответствует ли законодательству испании. Далее - кроме двух РФ паспортов и нота симпле нет никаких документов, что договор реальный, что залог кто-то переводил, что налоги будут уплачиваться по договору.. рассчитываться между собой они планируют в рублях банковскими переводами между счетами РФ, но центр жизненных интересов арендатора типа Испания (он же внж запрашивает).
Субъективно, даже если все остальные доки в полном порядке, такой "договор", хороший повод для отказа.
Чтобы я сделал.. писал бы что аренда в евро, испанские счета, перевод хотя бы за 1 мес и залог между исп счетами для консульства (дальше хоть печеньками, это проблемы арендодателя). Оформил бы iberdrola на арендатора, дождался бы фактуры первой, и её приложил бы, если больше ничего нет. Не избавит от потенциальных вопросов на 100%, но хотя бы не сразу "от ворот поворот". Внесение залога на счёт аюнтамьенто снимет вопросы полностью.
Ps все строго имхо..

а что такое iberdrola?

Коммуналка

Электроэнергия (испанский мосэнергосбыт..), любой договор по коммунальным услугам, где в фактуре будет фигурировать фио арендатора и адрес жилья. Тоже самое частенько просят и при регистрации по адресу. Типа базовая проверка от договора в фотошопе..

Здравствуйте! Недавно обсуждали с вами договор аренды для визы NL. У нас была ситуация, где есть арендодатели граждане РФ и изначально для консульства мы планировали с ними провести оплату на российские счета и как потом решили, что для консульства это очень сомнительная сделка. Если с нашей стороны оплата по договору будет переведена на испанский счет + туда же залог, как считаете подойдет? Также узнавали что Аликанте не требует вносить деньги в мэрию, переписывались с ними.

Аликанте вроде часть валенсийского сообщества, пока не отделились?)
https://hisenda.gva.es/va/web/tesoreria/fiances-urbanes
"La Comunidad Valenciana ha regulado el depósito de la fianza en el Decreto 333/1995 de 3 de noviembre y en la Ley 8/2004 de 20 de octubre. Modelo 806.
El plazo para que el arrendador deposite la fianza será dentro de los 15 días hábiles siguientes a la celebración del contrato de arrendamiento. El depósito de la fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana deberá hacerse en: El Registro de la Dirección Territorial de Hacienda de Alicante (c/ Churruca, 25)"
В валенсийском сообществе делается в том числе онлайн.
Не право, а обязанность арендатора, за неисполнение которой штраф до 3к€ и пеня за просрочку внесения.
Что не отменяет факта, что это обязанность арендодателя, и требовать документы у арендатора нет оснований.
Каких то гарантий, что у консульства не возникнет никаких вопросов нет и быть не может. Они имеют право запрашивать любые документы, имеющие отношения к запросу по их мнению, и сомневаться по поводу любых предоставленных документов.
"По умолчанию" договора аренды без агентства + nota simple + платёжки о переводе аренды и фианса должно быть достаточно. При желании добавить фактуру по электроэнергии или доки о внесении залога, ничего нового.